「空き家を壊すと固定資産税が6倍になるから、壊さないほうがいい」——よく聞く話ですが、半分は本当で、半分はもう古い情報です。2023年12月の法改正で、壊さずに放っておいても税金が上がる仕組みができました。国土交通省の資料をもとに、仕組みを整理します。
なぜ「壊すと上がる」と言われるのか：住宅用地の特例
家が建っている土地は、固定資産税の計算のもとになる額（課税標準）が減らされています。これが住宅用地特例です。
| 土地 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 6分の1に減額 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 3分の1に減額 |
家を解体して更地にすると、この土地は「住宅用地」ではなくなり、減額が無くなります。200㎡以下の土地なら、土地にかかる固定資産税は最大で6倍になりえます。これが「壊すと上がる」の正体です。
ただし2つ補足があります。建物にかかっていた固定資産税は無くなります（古い家は評価額が低いので、減る額は小さいことが多い）。それと、上がるのは「土地の税額」であって、税額の全体が6倍になるわけではありません。
2023年12月から：壊さなくても上がることがある
ここが古い情報との違いです。放置された空き家に対しては、家が建っていても特例を外す仕組みが段階的に強められてきました。
| 区分 | どんな空き家か | 特例が外れるタイミング |
|---|---|---|
| 特定空家等 | そのまま放置すれば倒壊等の危険がある／衛生上有害になるおそれ／著しく景観を損なっている／周辺の生活環境のために放置が不適切、のいずれか | 市区町村長から勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の対象から除外 |
| 管理不全空家等 （2023年12月の改正で追加） |
適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家 | 指導しても改善されず、勧告を受けた敷地は、同じく特例の対象から除外 |
つまり「壊さなければ安いまま」ではなくなりました。管理不全空家等は特定空家等の「一歩手前」なので、以前より早い段階で税金が上がる対象になります。国の資料では、特定空家等への勧告は2015年5月から2022年3月までの累計で2,382件（376市区町村）、命令294件、行政代執行140件です。
また総務省の通知では、「構造上住宅と認められない」「使用の見込みがなく取り壊しを予定している」「必要な管理を怠っていて今後住まわれる見込みがない」といった家は、そもそも特例の対象となる「住宅」に当たらないとされています。ボロボロのまま置いておけば特例が続く、というわけではありません。
相続した空き家を売るなら：3,000万円の特別控除
解体の判断に関わる、もう1つの税の話です。相続した家（1981年5月31日以前に建てられ、亡くなった方が住んでいたもの）を、相続から3年目の年末までに売ると、譲渡所得から3,000万円を特別控除できる制度があります。家を解体して更地にしてから売る場合も対象です。ただし2024年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら上限は2,000万円です。解体費用も売却額から差し引けるので、詳しくは解体費用と譲渡所得税の記事へ。
2023年度の改正で、この制度は2027年12月31日までの譲渡に延長され、買主が譲渡後（翌年2月15日まで）に解体や耐震改修をした場合も対象になりました。以前は売主が売る前に解体する必要がありましたが、その制約が緩みました。要件が細かいので、実際に使うときは税務署か税理士に確かめてください。
結局、壊すべきか
税金だけで決めるなら、考える順番はこうです。
- その空き家を使う予定・売る予定はあるか。無いなら、持ち続けるほど固定資産税と管理の手間がかかり続けます
- 今の状態は「管理不全」に近いか。近いなら、壊さなくても特例が外れる方向に進みます。壊して上がる税と、放置して上がる税を比べる意味が薄くなります
- 売るなら3,000万円控除の期限（相続から3年目の年末、かつ2027年末）に間に合うか。解体してから売る場合、解体の工期も見込んでおく必要があります
- 解体するなら補助金があるか。福岡県内では41市町村が老朽空き家の解体に補助を出しています（福岡市などは耐震の補助の中に解体の枠があります）。どこも着工前の申請が条件です → 福岡県の解体の補助金一覧
解体費用のめやすは坪数別の早見表に、業者の選び方は福岡県の解体業者一覧にまとめています。
親の家を兄弟で相続した場合、解体費用を誰がどう負担するかは民法に決まりがあります。相続放棄と解体の注意点も含めて 実家の解体費用は誰が払う？ にまとめました。
会社や賃貸業の建物を壊したとき、建物つきの土地を買ってすぐ壊したときの扱い（勘定科目・損金・土地の取得価額）は、解体費用の勘定科目と税金の扱いにまとめています。
更地にして売るか、建物付き（古家付き）のまま売るか、更地にしたあと地中から基礎などが出てきたときの売主の責任は、更地にして売る？古家付きで売る？にまとめています。
出どころ：国土交通省住宅局「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について 第2部 補助制度・税制等」（住宅用地特例の概要、特定空家等・管理不全空家等に対する措置、措置実績、空き家の3,000万円特別控除）。当サイトが2026年9月25日に確認しました。税額は土地の評価額や自治体の条例で変わります。個別の判断は税務署・税理士にご確認ください。